Аренда в торговых центрах во время карантина: актуальные вопросы арендной платы в период пандемии коронавируса

Как коронавирус повлияет на обязанность по оплате аренды?

Комментарий юриста ЦПП «ЮрИнвест» Артёма Устинова.

 

Материал подготовили

Пандемия COVID-2019 негативно сказывается на взаимоотношениях арендаторов и арендодателей. Наиболее остро эта проблема стоит для арендаторов помещений в торговых центрах – объектах, деятельность которых приостановлена в большинстве регионов России.

Из-за карантина арендаторы не могут воспользоваться сданными им объектами, так как их деятельность оказалась под запретом. Между тем, поскольку договоры аренды в большинстве случаев продолжают действовать, возникает резонный вопрос – как пандемия коронавируса повлияет на арендную плату?

1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», статья 19 которого направлена на то, чтобы облегчить бремя арендаторов по внесению арендной платы в условиях режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Пункт 1 ст. 19 данного Закона устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодателю следует учесть, что такое соглашение должно быть оформлено в 30-дневный срок со дня обращения арендатора.

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты аренды утверждены постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 года. Так, отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на срок до 1 октября 2020 года на аренду недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Отсрочка предоставляется юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность в отраслях, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса.

Перечень таких лиц утвержден постановлением Правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 года. К их числу относятся: 
– лица, осуществляющие деятельность по предоставлению мест для временного проживания (код ОКВЭД 2 55);

– деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД 2 56);

– деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код ОКВЭД 2 79);

– деятельность по предоставлению парикмахерских услуг и салонов красоты (код ОКВЭД 2 96.02).

Предусмотрено, что стороны могут заключать дополнительное соглашение на иных условиях, но такие условия не должны ухудшать положение арендатора. В случае аренды объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, условия могут быть пересмотрены Правительством РФ или органам власти субъектов РФ.

Пункт 2 ст. 19 Закона устанавливает разрешение менять арендную плату по соглашению сторон договора. Ценность данного правила представляется незначительной, поскольку оно не вносит ничего нового в практику изменения размера арендной платы по соглашению сторон.

Пункт 3 ст. 19 Закона предоставляет арендатору право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, так как использование имущества было невозможно из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в регионе.

 

В реальности от ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса пострадал гораздо более широкий круг коммерсантов, чем определено в постановлении Правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 года. 
Но даже если указанные выше механизмы применить нельзя (например, из-за того, что код ОКВЭД-2 не включен в перечень Правительства РФ), остаются актуальными общие подходы, предусмотренные гражданским законодательством.

Правоприменительная практика относительно положений ст. 614 и 328 ГК РФ свидетельствует о том, что обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена исполнением встречной обязанности по передаче имущества во владение и пользование.

Если арендатор по независящим от него причинам (в том числе обусловленным режимом повышенной готовности или чрезвычайного положения в регионе) не может пользоваться арендованным имуществом, то считается, что арендодатель не предоставляет помещение во владение и пользование по договору аренды. Таким образом, арендодатель утрачивает право на получение арендной платы.

Кроме того, существует предусмотренный ст. 451 ГК РФ механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили на момент его заключения. Если одна из сторон не соглашается воспользоваться данной нормой, другая вправе потребовать изменения или прекращения обязательства в судебном порядке.

Что будет с обязанностью внесения арендной платы в режиме повышенной готовности или чрезвычайной ситуации?

 

Отношения сторон договора аренды в этих условиях могут развиваться по одному из четырех сценариев – в зависимости от того, на кого будет распространяться действие правового акта о введении соответствующего режима на территории субъекта Российской Федерации.

1. Когда режим повышенной готовности приостанавливает деятельность арендодателя (работа торгового центра прекращена) и напрямую не затрагивает арендатора.

 

В этом случае арендатор, хоть и не лишен права вести бизнес в условиях режима повышенной готовности и чрезвычайной ситуации, лишается возможности использовать арендуемое помещение по независящим от него причинам.

При этом именно арендодатель не может обеспечить арендатору возможность владения и пользования арендованным помещением в сложившихся реалиях.

На сегодняшний день законодатель весьма категорично защищает интересы арендатора, оказавшегося в подобной ситуации, через ст. 614 и 328 ГК РФ, о чем свидетельствует судебная практика – в том числе на уровне Верховного суда РФ. За период невозможности использования арендованных помещений арендатор может быть освобожден от обязанности вносить арендную плату.

2. Когда режим повышенной готовности приостанавливает деятельность и арендодателя, и арендатора.

 

Хотя мы склоняемся к правовым последствиям, изложенным выше – данная ситуация обладает меньшей определенностью.

С одной стороны, арендатор, как и в описанном выше случае, утрачивает право владения и пользования арендованным имуществом, что должно повлечь прекращение обязанности вносить арендную плату за период отсутствия возможности использовать арендованное имущество.

С другой стороны, арендатор сам не может законно использовать арендованное помещение для своей деятельности. Возможно, данное обстоятельство будет учитываться судами, что приведет к формированию судебной практики, допускающей лишь уменьшение размера арендной платы, а не ее полное исключение в подобных ситуациях.

Также следует отметить, что значение приостановления работы торгового центра может разниться в зависимости от условий договора аренды. Например, в случае недостаточной определенности условий договора относительно цели использования арендованного имущества. В этом случае арендатор, хоть и лишен возможности использовать помещение в целях, установленных распоряжением органа государственной власти субъекта РФ, не лишается возможности использовать помещение в иных целях.

При таких обстоятельствах позиция арендатора об освобождении от обязанности внесения арендной платы будет весьма убедительной.

3. Когда режим повышенной готовности приостанавливает деятельность арендатора и напрямую не затрагивает арендодателя.

 

В данной ситуации арендатор, вероятно, не сможет избежать обязанности оплачивать аренду.

Меры, направленные на предотвращение коронавируса, никак не влияют на деятельность арендодателя – это значит, что ничего не мешает арендодателю надлежащим образом исполнить свои обязательства по предоставлению возможности использовать помещения.

Таким образом, в описанных условиях можно говорить о возможности снижения размера арендной платы на основании п. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года.

Однако на сегодняшний день законодатель не дает никакой конкретики относительно того, насколько следует снижать арендную плату.

Не исключено, что при таком сценарии арендатор будет вправе потребовать и заключения соглашения об отсрочке внесения арендной платы на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года.

4. Когда режим повышенной готовности напрямую не затрагивает ни арендодателя, ни арендатора, но влечет существенное снижение дохода арендатора.

 

В данной ситуации, поскольку арендатор не имеет препятствий к использованию арендуемого помещения, основания для уменьшения арендной платы или ее исключения отсутствуют.

Если сторонам не удастся договориться об условиях, улучшающих положение арендатора, он сохраняет за собой право потребовать заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке внесения арендной платы на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года, при соблюдении условий, установленных постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 года.

На основании изложенного, можно говорить о следующих рекомендациях для арендаторов помещений в торговых центрах:

  • Если деятельность вашего арендодателя приостановлена распоряжением главы региона, и это означает невозможность использовать арендованные помещения, есть основания для освобождения от обязанности платить аренду за период приостановления деятельности арендодателя.
  • Если меры режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации приостанавливают деятельность только самого арендатора, то более уместным будет потребовать от арендодателя снижения размера арендной платы, а возможно и отсрочки внесения арендной платы на условиях и в порядке, установленном Правительством РФ.
  • Если арендатор не утратил возможности пользоваться помещениями, но общая ситуация негативно сказалась на его доходах, в этом случае арендатор вправе требовать от арендодателя только отсрочки внесения арендной платы в соответствии с новым Федеральным законом.

Если вы оказались в тяжелой экономической ситуации, и понимаете, что единственная возможность гарантированно улучшить ваше положение – это требовать отсрочки внесения арендной платы, то следует в ближайшее время направить арендодателю обращение по поводу отсрочки оплаты, мотивированное п. 1 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01 апреля 2020 года.

Обращаем ваше внимание на то, что изложенные рекомендации не являются призывом к немедленному действию. На практике избрание той или иной модели поведения должно сопровождаться предварительной аналитической работой, для чего лучше всего привлечь специалиста.

 

Центр правовой поддержки «ЮрИнвест» регулярно занимает лидирующие позиции в рейтинге лучших региональных юридических фирм страны по версии ПРАВО300.ру в номинациях «Налоговое право и налоговые споры» и «Разрешение споров в судах общей юрисдикции».

Доверьте нам решение сложных юридических задач, и мы будем рады Вам помочь! 

Напишите нам

Материалы по теме